Perché i proprietari stranieri a Miami pagano di più

I proprietari che vivono all'estero raramente pagano di più a Miami per via di dove abitano. Pagano di più perché la distanza toglie le tre cose che rendono competitiva una polizza: poter confrontare le compagnie una accanto all'altra, avere qualcuno sul posto che coordini l'ispezione e avere il tempo di leggere che cosa copre già l'edificio. È un problema di processo, e i problemi di processo si sistemano.

Comprare da un altro Paese è un'altra operazione

Un proprietario che vive a Brickell può entrare in un ufficio, consegnare un documento e rispondere a una telefonata il martedì pomeriggio. Un proprietario a Milano, Buenos Aires, Città del Messico o San Paolo fa la stessa operazione attraverso un fuso orario, una seconda lingua, un sistema bancario che non è il suo e spesso un calendario di rogito controllato da qualcun altro.

Niente di tutto questo è insolito, e niente è un problema in sé. Quello che fa è comprimere la parte del processo in cui i soldi si decidono davvero. Il prezzo di una polizza si fissa molto prima che qualcuno firmi: nel confronto, nell'ispezione, nei documenti che descrivono l'immobile. Quando quei passaggi si comprimono, la polizza che esce dall'altra parte è quella più facile da emettere, non quella adatta.

Quindi la versione onesta del titolo è questa: nessuno Le sta applicando un sovrapprezzo da straniero. Le stanno facendo un preventivo su informazioni incomplete, e le informazioni incomplete costano care.

Da dove viene davvero il costo in più

La prima polizza proposta non è quasi mai una polizza confrontata

I rogiti a Miami corrono, e l'assicurazione è di solito l'ultima casella da spuntare. Spesso c'è già una polizza sul tavolo: della banca, del costruttore, della società di intermediazione, di chiunque sia più vicino alla scadenza. È comoda, si perfeziona in un pomeriggio e permette al rogito di avvenire.

Quello che non è, è un confronto. Una compagnia ha guardato l'immobile e ha detto di sì. È una sola opinione, e le compagnie sono costantemente in disaccordo tra loro sullo stesso edificio: sull'età, sul tetto, sulla distanza dall'acqua, sullo storico sinistri, sul tipo di costruzione.

Un'agenzia indipendente non è una versione migliore di quell'unica opinione. È un'altra cosa: mette lo stesso immobile davanti a più compagnie e riporta indietro le differenze. È tutto il meccanismo, ed è quello che un proprietario all'estero è meno in grado di attivare da solo.

L'ispezione che nessuno ha prenotato

Quasi tutte le polizze sugli immobili in Florida dipendono da ciò che un ispettore ha visto. Tetto, aperture, impianto idraulico, impianto elettrico, il modo in cui la struttura è collegata a sé stessa: sono quei rilievi a decidere la tariffa, e un rapporto mancante non è un'assenza neutra. Viene trattato come un'incognita, e le incognite si quotano come rischio.

Per un proprietario che vive qui è una telefonata. Per uno all'estero è una catena: qualcuno deve far entrare l'ispettore, qualcuno deve ricevere il rapporto, qualcuno deve mandarlo alla compagnia giusta prima che il preventivo scada. Basta un anello rotto in quella catena e l'immobile viene valutato come se le buone notizie non esistessero.

È il motivo più frequente per cui un immobile di Miami ben costruito e ben tenuto riceve un preventivo da immobile sconosciuto.

I documenti condominiali che decidono metà della Sua polizza

Se l'immobile è un'unità in un edificio, la polizza dell'edificio ne copre già una parte. Fin dove arriva quella copertura, e dove deve cominciare la Sua, non è una questione di opinioni: è scritto, nella declaration e nei documenti condominiali, e cambia da edificio a edificio.

Un proprietario che non ha mai letto quei documenti sta comprando una polizza sull'unità senza sapere su che cosa dovrebbe poggiare. A volte significa pagare per qualcosa che l'amministrazione copre già. Più spesso significa il contrario: un vuoto che si vede solo dopo un danno.

Le comunicazioni arrivano dove Lei non è

Rinnovi, disdette per mancato pagamento, richieste di documenti, appuntamenti per l'ispezione: si spediscono, e si spediscono a un indirizzo. Un proprietario all'estero che non ha deciso deliberatamente dove arriva quella posta, e chi la legge, sta contando sulla fortuna.

Un'interruzione di copertura non è solo un problema di copertura. Segue l'immobile, e la polizza successiva la scrive una compagnia che quel buco lo vede.

Un immobile, una polizza, e nessuno che guardi l'insieme

I proprietari stranieri comprano spesso per tappe: un'unità, poi una seconda, poi un'auto che resta in garage, poi una piccola attività o un affitto. Ogni acquisto prende la sua polizza, da chi era disponibile in quel momento, con la sua data di rinnovo e la sua logica di franchigia.

Preso uno per uno non c'è niente di sbagliato. Insieme sono un portafoglio che nessuno ha mai guardato come portafoglio, ed è lì che vivono le coperture duplicate, le date di rinnovo disallineate e i bordi scoperti.

Che cosa lo risolve

Nessuno dei cinque punti qui sopra si risolve pagando di più. Quattro si risolvono con la sequenza, e il quinto leggendo:

1. Cominci la conversazione sull'assicurazione prima della data del rogito, non quel giorno. Il confronto ha bisogno di giorni, non di ore.
2. Indichi una persona a Miami che possa aprire una porta. L'ispezione è il passaggio che dall'estero salta più spesso, e salta per ragioni logistiche, non di assunzione del rischio.
3. Si procuri i documenti condominiali e se li faccia leggere insieme a qualcuno, prima di decidere che cosa deve fare la Sua polizza.
4. Decida dove arriva la Sua posta e tratti la posta assicurativa come qualcosa che si apre.
5. Metta tutto quello che possiede qui su una pagina sola, una volta, con le date. Quasi nessun proprietario ha mai visto quella pagina.

È tutto il metodo. Non è affascinante, ed è la differenza tra ricevere un preventivo sui fatti e riceverlo sulle supposizioni.

Lavorare nella Sua lingua non è una cortesia

We Insure Downtown Miami lavora in inglese, spagnolo, italiano e portoghese, e qui conta per una ragione precisa: i documenti che decidono la Sua polizza sono documenti tecnici in inglese. Leggere una pagina di condizioni particolari è difficile nella propria lingua. Leggerla in una seconda lingua, a distanza, sotto la scadenza di un rogito, è il modo in cui si finisce per accettare qualcosa che non si sarebbe scelto.

Che cosa questo articolo non risponde

Questo è un articolo su come va storto comprare un'assicurazione a distanza e su come ordinarne i passaggi perché non vada storto. Non è un consiglio sulla Sua polizza.

Non può dirLe che cosa copre l'amministrazione del Suo edificio: è nei documenti del Suo edificio. Non può dirLe che cosa esclude la Sua polizza attuale: è sulla Sua pagina delle condizioni particolari. E non quota nulla: quanto costa assicurare un immobile dipende dall'immobile.

Per quello che una copertura specifica include e non include, le pagine delle coperture sono il posto giusto: assicurazione casa e appartamento, assicurazione contro le alluvioni e polizza ombrello.

Domande che ci fanno i proprietari all'estero

Pago di più perché non sono residente?

Non per quel motivo in sé. Quello che cambia il prezzo è l'informazione che una compagnia ha sull'immobile e su come viene usato: se ci abita qualcuno, se è affittato, come viene mantenuto e quanto resta vuoto. Sono fatti sull'immobile, e conviene dichiararli con precisione invece di lasciarli in bianco.

Posso fare tutto questo senza viaggiare?

Sì, con un'eccezione: qualcuno deve far entrare fisicamente un ispettore nell'immobile. Quella persona non deve essere Lei. Tutto il resto —documenti, confronto, firme, pagamento— avviene a distanza.

Ho già una polizza fatta dalla banca. È un problema?

Non è un problema, è un punto di partenza. Una polizza collocata al rogito è una polizza che non è mai stata confrontata. La domanda utile non è se disdirla, ma che cosa direbbero altre tre compagnie sullo stesso immobile.

Il mio edificio ha già un'assicurazione. Perché mi serve la mia?

Perché le due polizze coprono cose diverse, e la linea tra loro la fissano i documenti del Suo edificio e non l'abitudine. Quella linea è esattamente l'argomento della pagina sugli edifici alti.

E se possiedo più di un immobile qui?

Allora l'esercizio più utile è quello del portafoglio: ogni polizza, ogni data di rinnovo, ogni franchigia, su una pagina sola. Di solito è la prima volta che un proprietario vede sovrapposizioni e vuoti nello stesso momento.

Da dove cominciare

Se possiede un immobile a Miami e vive altrove, il primo passo utile non è un preventivo. È una revisione di quello che ha già, nella lingua che preferisce, con i documenti davanti a entrambi.

Si metta in contatto con We Insure Downtown Miami e ci dica da quale Paese scrive: cambia come organizziamo i tempi, non come lavoriamo.