Seguro para asociaciones de condominio y comunidades HOA en Miami.

La contrata la asociación, con fondos de las expensas, y el board es responsable de la compra y de la renovación. Eso hace que quien compra sea un representante de los demás propietarios y responda ante ellos, lo que cambia cómo se toma la decisión: tiene que sostenerse en una asamblea, no solo en el precio.

Si el edificio tiene locales comerciales a nivel de calle, la asociación no es responsable de asegurar lo que pasa adentro de esos negocios. Cada negocio lleva su propia póliza. El lado de la asociación termina en la estructura y las áreas comunes.

Colocar una master policy en Miami-Dade es suscripción, no precio. Una aseguradora pide cosas que entran en tres grupos.

• Techo, plomería y electricidad

  Estos tres producen la mayoría de los reclamos grandes de propiedad, y son los tres que más seguido deciden si un edificio llega a cotizarse.

Hay una pregunta sobre la master policy que le cae al propietario individual y no al edificio: el mecanismo es del lado del edificio, pero la factura llega a nombre del propietario.

• El deducible y el déficit

  Cuando la asociación sufre una pérdida cubierta, la master policy paga por encima de su deducible y hasta su límite. Lo que la asociación siga debiendo después de eso —el deducible mismo, o una pérdida por encima del límite— tiene que salir de algún lado. Sale de los propietarios, como derrama, en proporción a la parte de cada unidad.

• Por qué puede llegarle a una unidad que no sufrió daño

  La pérdida no tiene que estar cerca de tu unidad. El daño a una cochera, a un lobby o a un ascensor es daño al edificio compartido, y cada propietario tiene una parte de él. Una unidad en un piso alto que no recibió una gota puede recibir una derrama por una inundación que nunca pasó del segundo piso.

Una asociación que administra una comunidad de casas asegura algo distinto que una asociación de condominio. En Florida, las asociaciones de propietarios se rigen por el capítulo 720 de los Florida Statutes, no por el 718, y la asociación suele asegurar sus áreas comunes y amenities, como un club house, una piscina, los portones o los jardines, mientras que cada dueño asegura su propia casa.

Según la sección 720.303, los directivos de la asociación tienen una relación fiduciaria con los asociados, y por eso los boards suelen evaluar una cobertura de directors and officers (D&O) junto con la responsabilidad civil de las áreas comunes. La sección 720.3033 suma un requisito puntual: un seguro o una fianza de fidelidad (fidelity bond) para todas las personas que manejan o desembolsan los fondos de la asociación, que la mayoría de los votos presentes en una asamblea convocada como corresponde puede dispensar cada año.

• Suele cubrir: El edificio y sus áreas comunes
• Suele cubrir: La responsabilidad de la asociación
• Suele cubrir: Opciones para directores y administradores (D&O)
• No cubre: El interior de cada unidad y las pertenencias de los propietarios. Cada uno los asegura con su propia póliza de condominio.

La cobertura depende de cada aseguradora y de cada póliza.