Il Suo affitto in Florida è una primary residence?

Per la legge della Florida un immobile dato in affitto vale come primary residence davanti a Citizens quando è l'abitazione principale dell'inquilino e questi lo occupa per più di nove mesi all'anno. Non serve che ci viva Lei. Da quale parte di quella linea cade l'immobile decide il tetto massimo di aumento del premio al rinnovo.

Quasi nessun proprietario a Miami conosce questo criterio, e nessuno lo compila al posto Suo.

Che cosa dice la norma

Il Fla. Stat. 627.351(6)(n) lo definisce in una frase sola: primary residence è «l'abitazione che è la casa principale del titolare della polizza, oppure un immobile in affitto che è la casa principale dell'inquilino, e che il titolare o l'inquilino occupa per più di 9 mesi all'anno».

È la seconda metà della frase a sorprendere. A decidere la classificazione è il modo in cui vive il Suo inquilino, non il Suo. Un contratto annuale sta da un lato della linea. Un affitto stagionale, una sistemazione da snowbird o un annuncio a breve termine stanno dall'altro.

Perché la classificazione decide il tetto del rinnovo

Citizens lo chiama glide path, e il tetto non è lo stesso dai due lati della linea.

• Primary residence: l'aumento annuo ha un tetto del 15% per il 2026.
• Non-primary residence: fino al 50% sopra la tariffa stabilita l'anno precedente.

Fla. Stat. 627.351(6)(n).

Stesso edificio, stesso rinnovo, più del triplo di margine da un lato di una linea che traccia il Suo inquilino.

Che cosa non significa

Sono tetti, non previsioni. Descrivono il massimo che Citizens ha facoltà di applicare, non ciò che intende applicare.

Il deposito tariffario 2026 di Citizens riduce in media del 2,6% le tariffe statali di personal lines dopo il capping, e del 4,8% quelle di homeowners multiperil. Il punto di questo articolo non è quindi che stia arrivando un aumento del 50%. Il punto è che la classificazione si applica per difetto, e il valore di difetto è quello che Le costa di più.

Questo articolo non tratta nemmeno che cosa paghi la Sua polizza in caso di sinistro. La classificazione incide sul premio, non sulla copertura. Una domanda diversa, e che conviene porsi nella stessa occasione, è se la polizza copra ancora quanto copriva l'anno scorso: la Florida impone una lettera precisa prima che una compagnia possa ridurla. Veda la lettera che la compagnia deve inviare.

Che cosa vale come prova

Citizens non deduce la classificazione dal Suo indirizzo né dalle Sue intenzioni. Ha bisogno di un documento.

Per un immobile affittato si tratta di un contratto stipulato negli ultimi dodici mesi, per una durata superiore a nove mesi, e la documentazione deve confermare che l'immobile è l'abitazione principale dell'inquilino.

Per una casa abitata dal proprietario i documenti accettati comprendono l'esenzione homestead, la tessera elettorale, una patente o una carta d'identità della Florida con i dati oscurati, ordini militari con i dati oscurati, il libretto di circolazione, oppure una dichiarazione giurata firmata in caso di acquisto recente.

Un documento non è più nell'elenco. In una comunicazione del 6 febbraio 2024 Citizens ha stabilito che le bollette delle utenze non costituiscono più prova valida di primary residency: la ragione è che la bolletta di un titolare residente fuori dallo Stato riporta comunque l'indirizzo dell'immobile.

Senza quella prova agli atti prima del rinnovo, Citizens calcola il premio con il fattore non-primary. Non come sanzione: semplicemente perché nel fascicolo non risulta nulla che dica il contrario.

Domande frequenti

Devo abitarci io perché sia una primary residence? No. La norma ammette la casa principale del titolare oppure un affitto che sia l'abitazione principale dell'inquilino, occupata per più di nove mesi all'anno.

Un contratto di sei mesi è sufficiente? No. Il criterio è più di nove mesi di occupazione in ciascun anno, quindi un contratto di sei mesi da solo non lo soddisfa.

E un immobile che affitto su Airbnb? Un annuncio a breve termine non è l'abitazione principale di alcun inquilino, quindi ricade dal lato non-primary. L'affitto breve solleva inoltre questioni di licenza che non hanno nulla a che vedere con Citizens.

Ho già rinnovato alla tariffa non-primary. È tardi? Chieda. La classificazione è un fatto relativo all'immobile, e un fascicolo si può correggere. Porti il contratto.

Che cosa fare adesso

Ci mandi la declarations page e il contratto in corso: Le diremo da quale parte della linea si trova l'immobile e se il fascicolo lo sostiene. Se ha anche una copertura sulla Sua abitazione, conviene esaminarle insieme: assicurazione casa e assicurazione appartamento si classificano secondo la stessa norma.