Assicurazione alluvione in Florida, quando entra in vigore

Trenta giorni sono la regola, e una tempesta nelle previsioni non è un'eccezione.

Una polizza alluvione dell'NFIP entra di norma in vigore 30 giorni dopo l'acquisto. Il Department of Financial Services della Florida indica due eccezioni: non c'è waiting period quando l'acquisto è legato alla concessione, all'aumento, alla proroga o al rinnovo di un mutuo, e c'è un'attesa di un giorno nei 13 mesi successivi alla revisione della mappa delle zone alluvionali del Suo comune.

I 30 giorni esistono perché nessuno compri la copertura la settimana della tempesta

Ogni anno le stesse telefonate arrivano nella stessa settimana. Si forma un sistema, il cono compare al telegiornale, e chi non ha mai avuto un'assicurazione alluvione comincia a chiedere quanto costerebbe.

A quel punto la risposta è già scritta. Il National Flood Insurance Program applica a una polizza nuova un waiting period —un periodo di attesa— di 30 giorni proprio perché non si possa comprare la copertura contro una tempesta che è già sulla mappa. Non è un ritardo amministrativo che si sblocca pagando prima o chiamando qualcuno più in alto. È fatto apposta.

Ed è per questo che l'alluvione è l'unica copertura da decidere con il bel tempo. Una polizza comprata oggi, nella seconda settimana di ottobre, è in vigore nella seconda settimana di novembre — con più di due settimane di stagione degli uragani ancora davanti, perché la stagione atlantica finisce il 30 novembre.

Quando il waiting period non si applica

Le eccezioni esistono, ma ognuna è stretta e nessuna è «sta arrivando una tempesta».

Un acquisto legato a un mutuo

Se il primo acquisto dell'assicurazione alluvione avviene in relazione alla concessione, all'aumento, alla proroga o al rinnovo di un mutuo, non c'è waiting period. La polizza entra in vigore alla closing date, la data del rogito.

C'è una condizione di pagamento: secondo lo stesso bollettino dell'NFIP, la richiesta va presentata entro la data del closing, con il pagamento completo ricevuto entro 10 giorni quando paga l'assicurato, o entro 30 giorni quando paga un escrow o una title company. Se questo non avviene, l'eccezione non La salva.

I 13 mesi dopo un cambio della mappa

Se acquista nel periodo di 13 mesi successivo alla revisione o all'aggiornamento della Flood Insurance Rate Map del Suo comune, il waiting period è di un giorno anziché di 30.

Vale la pena saperlo a Miami-Dade, dove le revisioni delle mappe spostano gli edifici da una zona all'altra e i proprietari interessati di solito lo scoprono da un istituto di credito, non dalla FEMA. Se la Sua zona è cambiata di recente, potrebbe trovarsi dentro quella finestra senza saperlo.

C'è un dettaglio che conviene conoscere. Il Department of Financial Services della Florida formula questa eccezione in senso ampio, come qualsiasi revisione o aggiornamento della mappa. Il materiale della FEMA è più stretto: lega l'entrata in vigore dopo un giorno a un edificio che quella revisione colloca per la prima volta in una Special Flood Hazard Area. Se la Sua mappa è cambiata ma Lei era già in una zona ad alto rischio, non faccia conto sul giorno — chieda prima di acquistare.

Dopo un incendio

L'eccezione post-wildfire della FEMA fa entrare in vigore la copertura alle 12:01 a.m., ora locale, del primo giorno di calendario successivo alla data della richiesta o della variazione di polizza. Esiste perché il terreno bruciato non assorbe l'acqua, e il rischio di alluvione arriva molto prima che passino 30 giorni. Non è uno scenario di Miami, ma fa parte dello stesso insieme di regole.

Cosa il waiting period non fa

Superare i 30 giorni non equivale a essere coperti.

• Non decide che cosa conta come alluvione. Una polizza NFIP risponde all'alluvione come la definisce la polizza. Un tubo rotto è un allagamento, non un'alluvione, ed è su questa distinzione che si decide davvero la maggior parte delle denunce respinte — alluvione e danni da acqua non sono la stessa cosa.
• Non copre ciò che copre la polizza dell'edificio, né il contrario. Se Lei possiede un appartamento, la copertura alluvione dell'associazione e la Sua rispondono a domande diverse. Veda la copertura per torri residenziali e condomini.
• Non vale allo stesso modo per l'alluvione privata. Una polizza alluvione emessa fuori dall'NFIP è un contratto privato, e la sua data di decorrenza e il suo waiting period sono quelli che stabilisce quella polizza. Non dia per scontato che la regola federale si trasferisca: legga il modulo.
• Non sposta l'orologio dall'altra parte. Una volta che c'è un sinistro, i termini per denunciarlo corrono con un calendario proprio, che Lei sia pronto o no.

Cosa dicono le regole

• Acquisto nuovo ordinario: la copertura parte 30 giorni dopo l'acquisto.
• Acquisto legato alla concessione, all'aumento, alla proroga o al rinnovo di un mutuo: alla closing date, senza waiting period.
• Acquisto entro 13 mesi da una revisione della Flood Insurance Rate Map: 1 giorno.
• Eccezione post-wildfire: alle 12:01 a.m. del primo giorno di calendario dopo la data della richiesta.
• Polizza alluvione privata (non NFIP): quello che dice quella polizza.

Fonti: Florida Department of Financial Services, Consumer Services — FAQ sull'assicurazione alluvione; FEMA / NFIP, bollettino W-24020.

Le domande che ci fanno

Fra tre giorni arriva una tempesta. Posso ancora coprirmi?

No. Una polizza NFIP nuova comprata oggi non sarebbe in vigore per quella tempesta. Può comunque comprarla — e sarebbe in vigore per la prossima, e per la stagione successiva.

I 30 giorni partono quando chiedo un preventivo?

No. Decorrono dall'acquisto, non dalla richiesta di informazioni, e le regole dell'NFIP legano la data di decorrenza al momento in cui vengono ricevuti la richiesta e il pagamento completo. Informarsi presto e decidere tardi non accorcia nulla.

L'associazione del mio condominio ha una copertura alluvione. Mi serve anche la mia?

La polizza dell'associazione e quella del proprietario di un appartamento rispondono a domande diverse, e dove finisce l'una è scritto nei documenti del Suo edificio, non nel riassunto di nessuna delle due. Conviene leggerlo prima di una tempesta, non dopo — veda che cosa copre una polizza casa o appartamento.

Il waiting period è lo stesso in una polizza alluvione privata?

Non necessariamente. L'alluvione privata non segue la regola dell'NFIP. Il periodo di attesa, se c'è, è scritto nel contratto di quella compagnia.

La mia polizza alluvione è scaduta. Devo aspettare di nuovo 30 giorni?

Un'interruzione della copertura non equivale automaticamente a un acquisto nuovo, e la risposta dipende da quanto è durata e perché. È una domanda da fare prima che la polizza scada, non dopo.

Se non ha ancora una copertura alluvione

Il momento utile per questa conversazione è una settimana tranquilla, non una settimana di allerta. We Insure Downtown Miami è un'agenzia indipendente a Brickell: guardiamo dove si trova l'immobile, cosa dice di lui la mappa in vigore e se i 30 giorni sono un problema per Lei oppure no. Veda l'assicurazione alluvione a Downtown Miami.

Chiedere informazioni sulla copertura alluvione

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Questo articolo descrive come funzionano in generale le regole dell'NFIP. Non è una consulenza sulla Sua polizza, e leggerlo non sostituisce qualcuno che legga i Suoi documenti. Cosa dice il Suo contratto è un'altra domanda, con un'altra risposta.

Fonti: Florida Department of Financial Services, Consumer Services — FAQ sull'assicurazione alluvione · FEMA / NFIP, bollettino W-24020.