Perché gli assessment a Brickell arrivano adesso

La legge della Florida concede alle associazioni condominiali una data ultima per completare uno Structural Integrity Reserve Study: nessun SIRS può essere completato dopo il 31 dicembre 2026. Lo studio quantifica quanto l'edificio deve accantonare per la struttura, il tetto e l'impermeabilizzazione. Quando quella cifra esiste su carta, il consiglio deve finanziarla, e i proprietari la ricevono sotto forma di assessment.

È per questo che quest'anno a Brickell manderanno il conto più edifici dell'anno scorso.

Che cos'è un SIRS, e perché conta la data

Uno Structural Integrity Reserve Study è la stima di un ingegnere su quanto costerà riparare o sostituire i componenti principali dell'edificio, e in quale arco di tempo. Riguarda le parti che lo sorreggono e quelle che impediscono all'acqua di entrare.

Il Fla. Stat. 718.112(2)(g) fissa il limite esterno a chiare lettere: in nessun caso lo studio può essere completato dopo il 31 dicembre 2026. Le associazioni la cui milestone inspection scade entro tale data possono svolgerlo contestualmente all'ispezione.

La conseguenza è aritmetica, non giuridica. Prima dello studio un consiglio poteva fare il bilancio per consuetudine. Dopo, esiste una cifra, e la cifra va finanziata. I proprietari la vedono come una voce di bilancio o come una lettera nella cassetta.

Che cosa paga la Sua polizza di fronte a un assessment

La Sua polizza sull'unità ha una copertura pensata esattamente per questo. Si chiama loss assessment, e la Florida impone che ogni polizza su unità residenziale ne includa almeno 2.000 dollari, con una franchigia non superiore a 250 dollari. Fla. Stat. 627.714.

Duemila dollari sono il minimo di legge, non un massimale abituale. Un assessment in una torre di Brickell è abitualmente a cinque cifre, e molti proprietari portano il minimo senza saperlo, perché nessuno glielo ha alzato e nulla ha mai posto la domanda.

Come risponda concretamente quella copertura — compresa una vecchia edizione della clausola aggiuntiva che limita certi assessment molto al di sotto del massimale acquistato — è un tema a sé. Lo abbiamo trattato in che cosa paga la Sua copertura loss assessment.

Che cosa non paga nessuna polizza

È la parte che conviene leggere due volte.

La copertura loss assessment risponde a un assessment che nasce da un sinistro coperto: un uragano danneggia il tetto, la polizza dell'associazione lascia scoperta una parte, il consiglio ripartisce la differenza fra i proprietari.

Non risponde a un assessment per la facciata, per il rifacimento del tetto, per il pool deck o per uno studio delle riserve. Quelli non sono sinistri. Sono obbligazioni che l'edificio ha sempre avuto e che ora è tenuto a finanziare secondo un calendario. Nessuna polizza casa o condominio in Florida è scritta per pagarle, e una che sostenesse il contrario assicurerebbe una spesa anziché un rischio.

Se la lettera del Suo consiglio cita il SIRS, il piano delle riserve o una riparazione da milestone, dia per scontato che la polizza non sia la risposta e si organizzi di conseguenza.

Che cosa fare prima che arrivi la lettera

Tre cose, in quest'ordine, e nessuna richiede molto tempo.

1. Verifichi a quanto ammonta il Suo massimale di loss assessment. È sulla declarations page. Se riporta 2.000 dollari, è il minimo di legge e quasi certamente non è mai stata una scelta.
2. Chieda alla Sua associazione a che punto sia il SIRS. Completato, in corso o non avviato Le dice all'incirca quanto manchi alla cifra.
3. Chieda che cosa abbia rilevato lo studio, una volta disponibile. I proprietari hanno diritto al piano delle riserve, ed è la migliore previsione disponibile di ciò che sta per arrivare.

Domande frequenti

La mia polizza condominio paga uno special assessment? Solo quando l'assessment risale a un sinistro coperto. Uno destinato a finanziare le riserve o a recuperare manutenzione rinviata non è un sinistro coperto.

Il mio edificio ha già fatto il SIRS. Per me è cosa chiusa? È chiusa la scadenza, non il finanziamento. Lo studio produce la cifra; i proprietari la sentono nel bilancio che ne consegue.

Posso alzare il mio massimale di loss assessment? Sì, e di norma costa poco rispetto all'esposizione. Va fatto prima che un assessment venga votato, non dopo.

Il 31 dicembre 2026 vale allo stesso modo per tutti gli edifici? No. La norma fissa un limite esterno. Le associazioni la cui milestone inspection scade entro quella data possono svolgere lo studio nello stesso momento, e ogni edificio è arrivato all'obbligo con tempi propri.

Sono proprietario ma affitto l'unità. Cambia qualcosa? L'assessment arriva comunque al proprietario. Cambia il resto della polizza, che dovrebbe essere scritta per un'unità occupata da un inquilino. E cambia anche il modo in cui Citizens La classifica al rinnovo, che dipende dal Suo inquilino e non da Lei. Veda come Citizens classifica un affitto.

Che cosa fare adesso

Ci mandi la Sua declarations page. Le diremo a quanto ammonta il massimale di loss assessment, quanto costerebbe alzarlo, e se il resto della Sua assicurazione appartamento corrisponde a ciò a cui l'edificio La espone davvero.